Model zaprojektuj i wybuduj oznacza, że projekt, przygotowanie formalne i realizację domu koordynuje jeden podmiot. W tradycyjnym modelu inwestor najpierw współpracuje z architektem, a następnie osobno wybiera wykonawcę. Różnica dotyczy więc nie tylko liczby umów, ale także odpowiedzialności za projekt, sposobu kontroli budżetu i rozwiązywania problemów podczas budowy.

Zaprojektuj i wybuduj – co to znaczy przy domu jednorodzinnym?

Zaprojektuj i wybuduj, czyli design and build, to model realizacji, w którym jeden podmiot odpowiada za przygotowanie projektu i późniejsze wykonanie obiektu. Inwestor nie musi samodzielnie organizować współpracy pomiędzy niezależnym architektem i wykonawcą, choć nadal uczestniczy w podejmowaniu najważniejszych decyzji dotyczących domu.

Model ten jest dobrze znany z większych inwestycji i zamówień publicznych, ale może być stosowany również przy budowie domu jednorodzinnego. W praktyce oznacza to, że firma prowadząca inwestycję odpowiada za organizację prac projektowych, uzgodnienie rozwiązań technicznych z częścią wykonawczą, przygotowanie formalności i późniejszą realizację.

Nie oznacza to jednak, że inwestor oddaje wszystkie decyzje wykonawcy. Nadal zatwierdza między innymi koncepcję architektoniczną, układ funkcjonalny, standard materiałowy czy rozwiązania wpływające na budżet.

Istotna różnica polega na sposobie przepływu informacji. Jeżeli projektant i wykonawca działają w ramach jednego procesu, rozwiązania projektowe mogą być na bieżąco konfrontowane z kosztami oraz możliwościami wykonawczymi. W tradycyjnym modelu taka koordynacja często rozpoczyna się dopiero wtedy, gdy gotowy projekt trafia do wybranego wykonawcy.

Trzy modele realizacji domu – czym się różnią?

Przy domu jednorodzinnym można wyróżnić trzy popularne modele: osobnego architekta i wykonawcę, model zaprojektuj i wybuduj oraz zakup gotowego projektu z późniejszą adaptacją i niezależnym wyborem firmy budowlanej.

Żaden model nie jest automatycznie najlepszy. Jeśli macie wybranego architekta i zależy Wam na pełnej niezależności projektanta od wykonawcy, osobna współpraca może być właściwym rozwiązaniem. Jeżeli priorytetem jest połączenie projektowania, wyceny i realizacji w jednym procesie, warto rozważyć model zaprojektuj i wybuduj.

Kto odpowiada, gdy projekt nie sprawdza się podczas budowy?

Odpowiedzialność zależy od źródła problemu i od umów zawartych z projektantem oraz wykonawcą. Sam fakt, że błąd ujawnił się na budowie, nie oznacza automatycznie, że odpowiada za niego wykonawca. Znaczenie ma to, czy przyczyna znajduje się w dokumentacji, wykonaniu czy zmianie dokonanej już podczas realizacji.

Prawo budowlane nakłada na projektanta obowiązek opracowania projektu zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej oraz odpowiedniego skoordynowania opracowań projektowych.

Kolizja instalacji z konstrukcją

Wyobraźcie sobie, że już podczas robót okazuje się, że zaplanowany przebieg instalacji koliduje z elementem konstrukcyjnym.

W modelu z osobnym architektem i wykonawcą trzeba ustalić, czy problem wynika z dokumentacji, sposobu wykonania czy zmian dokonanych już na budowie. Może być konieczne zaangażowanie projektanta, konstruktora i wykonawcy, a następnie uzgodnienie rozwiązania zamiennego.

W modelu zaprojektuj i wybuduj problem pozostaje wewnątrz jednego procesu projektowo-wykonawczego. Nie znosi to odpowiedzialności konkretnych osób pełniących samodzielne funkcje techniczne, ale inwestor nie musi samodzielnie organizować współpracy pomiędzy niezależnymi firmami.

Przy projekcie gotowym znaczenie ma również zakres adaptacji. Projektant adaptujący odpowiada za elementy, które zgodnie z przepisami i zakresem jego pracy wymagają dostosowania do konkretnej działki i inwestycji.

Projekt okazuje się droższy niż zakładany budżet

Drugim częstym problemem nie jest wada techniczna, ale rozbieżność między projektem a możliwościami finansowymi inwestora.

Jeżeli niezależny architekt projektuje dom bez bieżącej wyceny wykonawczej, dopiero po zakończeniu dokumentacji może się okazać, że wybrana bryła, dach, przeszklenia lub rozwiązania konstrukcyjne znacząco podnoszą koszt budowy. Wtedy inwestor może szukać tańszego wykonawcy albo wrócić do projektu i wprowadzać zmiany.

W modelu zaprojektuj i wybuduj wykonawca może analizować wpływ decyzji projektowych na koszt już podczas powstawania projektu. Nie oznacza to, że ostatecznej ceny da się zawsze udzielić po pierwszej rozmowie. Pozwala jednak wcześniej wychwycić rozwiązania nieadekwatne do założonego budżetu.

Przy projekcie gotowym ryzyko pojawia się wtedy, gdy katalogowa koncepcja wydaje się atrakcyjna cenowo, ale po adaptacji, zmianach wymaganych przez działkę i przygotowaniu realnej wyceny całkowity koszt rośnie.

Zmiana materiału podczas budowy

Zmiana materiału lub rozwiązania technicznego nie powinna być traktowana jako zwykła zamiana produktu na podobny. Trzeba ustalić, czy wpływa ona na parametry projektowe, konstrukcję, charakterystykę energetyczną albo inne elementy dokumentacji.

Przy niezależnym projektancie i wykonawcy konieczne może być uzgodnienie rozwiązania z projektantem. W modelu zaprojektuj i wybuduj projekt i wykonawstwo są koordynowane w ramach jednego procesu, dlatego ocenę konsekwencji zmiany łatwiej przeprowadzić przed jej wdrożeniem.

Kodeks cywilny wskazuje dodatkowo, że jeżeli dokumentacja dostarczona przez inwestora nie nadaje się do prawidłowego wykonania robót albo pojawią się inne okoliczności mogące utrudnić prawidłową realizację, wykonawca powinien niezwłocznie poinformować o tym inwestora. Wynika to z art. 651 KC.

Prawa autorskie do projektu – co sprawdzić, zanim zmienicie wykonawcę?

Posiadanie dokumentacji projektu nie zawsze oznacza posiadanie pełnych autorskich praw majątkowych do niej. Jeżeli chcecie zachować możliwość zmiany projektanta lub wykonawcy, już w umowie trzeba sprawdzić, jaki dokładnie zakres korzystania z projektu otrzymujecie.

Ustawa o prawie autorskim rozróżnia między innymi przeniesienie autorskich praw majątkowych i udzielenie licencji. Jeżeli umowa nie zawiera wyraźnego postanowienia o przeniesieniu praw, co do zasady przyjmuje się, że twórca udzielił licencji. Samo przeniesienie własności egzemplarza dokumentacji również nie powoduje automatycznie przejścia autorskich praw majątkowych.

Projekt gotowy z katalogu

Kupując projekt katalogowy, nabywacie prawo korzystania z niego na zasadach określonych przez autora lub sprzedawcę. Ustawa wskazuje, że jeżeli umowa nie przewiduje inaczej, nabycie egzemplarza projektu architektonicznego obejmuje prawo zastosowania go do jednej budowy.

Projekt gotowy wymaga następnie adaptacji do konkretnej działki oraz warunków inwestycji. Zakres dopuszczalnych zmian warto sprawdzić przed zakupem, szczególnie jeśli już na początku wiecie, że chcecie istotnie zmieniać układ, konstrukcję albo wygląd budynku.

Więcej o tym procesie przeczytacie w poradniku dotyczącym adaptacji gotowego projektu.

Projekt indywidualny

Przy projekcie indywidualnym szczególne znaczenie ma treść umowy z architektem lub firmą odpowiedzialną za projekt.

Warto sprawdzić między innymi:

• czy dochodzi do przeniesienia autorskich praw majątkowych, czy udzielana jest licencja,
• jakie pola eksploatacji obejmuje umowa,
• czy możliwe jest wprowadzanie zmian przez inną osobę,
• czy możecie przekazać dokumentację innemu wykonawcy,
• w jakim zakresie wymagany jest udział autora projektu.

Umowa o przeniesienie autorskich praw majątkowych wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Co, jeśli zrezygnujecie po etapie projektu?

To powinno wynikać bezpośrednio z umowy. Trzeba ustalić, czy po rozliczeniu etapu projektowego otrzymujecie kompletną dokumentację i w jakim zakresie możecie posłużyć się nią przy współpracy z innym wykonawcą.

W modelu zaprojektuj i wybuduj warto więc jeszcze przed podpisaniem umowy zapytać, co dzieje się z projektem, jeśli inwestor zrezygnuje z dalszej budowy z tą samą firmą.

Przy wątpliwościach dotyczących zakresu licencji lub praw autorskich treść konkretnej umowy warto skonsultować z prawnikiem.

Ile trwa droga od pomysłu do pozwolenia w każdym modelu?

Czas przygotowania inwestycji zależy przede wszystkim od rodzaju projektu, warunków działki, koniecznych uzgodnień i procedury administracyjnej. Sam wybór modelu współpracy nie gwarantuje krótszego terminu, ale może zmienić sposób koordynowania poszczególnych prac.

Przy osobnym architekcie inwestor najpierw przechodzi przez proces projektowy, a następnie może rozpocząć szczegółowe rozmowy i wyceny z wykonawcami.

W modelu zaprojektuj i wybuduj część analiz dotyczących wykonania i kosztów może odbywać się równolegle z projektowaniem. Pozwala to wcześniej oceniać konsekwencje finansowe poszczególnych decyzji.

Przy projekcie gotowym część koncepcyjna jest już wykonana, ale nadal potrzebna jest adaptacja, analiza działki i przygotowanie dokumentacji dla konkretnej inwestycji.

Nie warto przy tym zakładać jednego uniwersalnego terminu uzyskania pozwolenia dla każdej inwestycji. Na czas całego procesu wpływają także kompletność dokumentacji oraz ewentualne wezwania urzędu do uzupełnień.

Kiedy znacie cenę domu?

Najwcześniejsze poznanie wiarygodnej ceny jest możliwe wtedy, gdy projekt i zakres są już na tyle określone, aby wykonawca mógł policzyć materiały i roboty. Różnica między modelami dotyczy przede wszystkim tego, czy wycena wpływa na projekt podczas jego tworzenia, czy pojawia się dopiero po zakończeniu dokumentacji.

W modelu z niezależnym architektem koszt budowy można szacować wcześniej, ale rzeczywiste oferty wykonawców zwykle pojawiają się po przygotowaniu odpowiedniego zakresu dokumentacji.

W modelu zaprojektuj i wybuduj rozwiązania techniczne mogą być analizowane kosztowo równolegle z projektowaniem. Dzięki temu łatwiej zmienić zbyt drogie rozwiązanie jeszcze przed zamknięciem projektu.

Przy gotowym projekcie cena katalogowego projektu nie mówi oczywiście nic o ostatecznym koszcie domu. Potrzebna jest adaptacja oraz wycena robót dla konkretnej lokalizacji i standardu.

Osobną kwestią jest sposób rozliczenia budowy. Różnice między wynagrodzeniem ryczałtowym i kosztorysowym wpływają na to, w jaki sposób ryzyko zmian kosztów rozkłada się między strony.

Który model budowy domu wybrać?

Model warto dobrać do sposobu, w jaki chcecie uczestniczyć w inwestycji. Osobny architekt daje dużą niezależność projektową, gotowy projekt upraszcza etap koncepcji, a zaprojektuj i wybuduj ogranicza liczbę podmiotów, które inwestor musi samodzielnie koordynować.

Jakie 7 pytań zadać firmie oferującej zaprojektuj i wybuduj?

Przed podpisaniem umowy warto ustalić nie tylko cenę, ale także sposób organizacji całego procesu.

1. Kto przygotowuje projekt i jakie ma uprawnienia? Projektant ponosi ustawowe obowiązki związane z prawidłowym przygotowaniem dokumentacji.
2. Czy możemy wykorzystać własny projekt? Zapytajcie, czy firma pracuje wyłącznie na projektach przygotowywanych w swoim procesie, czy także adaptuje dokumentację dostarczoną przez inwestora.
3. Do jakiego stanu realizowany jest dom? Stan deweloperski i pod klucz nie są synonimami. Zakres musi być wyszczególniony w umowie.
4. Kiedy ustalana jest cena realizacji? Warto wiedzieć, na jakim etapie pojawia się pełna wycena i które późniejsze decyzje mogą ją zmienić.
5. Co dzieje się z projektem, jeśli zrezygnujemy z budowy? Sprawdźcie zasady rozliczenia projektu i przysługujące Wam prawa do dokumentacji.
6. Kto zapewnia kierownika budowy? Funkcja ta powinna być jednoznacznie przypisana w organizacji inwestycji.
7. Jak rozliczane są zmiany w trakcie budowy? Ustalcie procedurę zgłaszania zmian, ich wyceny i wpływu na harmonogram.

Więcej elementów, które należy sprawdzić przed podpisaniem dokumentów, opisaliśmy w artykule o umowie o budowę domu z wykonawcą.

Jak pracujemy w modelu zaprojektuj i wybuduj w Brickon?

Brickon – generalny wykonawca domów murowanych ze Smólska k. Włocławka – pracuje w modelu zaprojektuj i wybuduj. Projekt, formalności i realizacja są prowadzone w ramach jednego procesu, a rozwiązania projektowe mogą być analizowane razem z ich konsekwencjami wykonawczymi i kosztowymi.

Budujemy w technologii murowanej, wykorzystując ceramikę poryzowaną i silikaty. Realizujemy inwestycje między innymi we Włocławku, Toruniu, Bydgoszczy i Inowrocławiu. Szczegóły modelu współpracy znajdziecie w sekcji projekt i budowa domu w jednej umowie oraz na stronie dotyczącej budowy domu we Włocławku od projektu.

FAQ

Czy zaprojektuj i wybuduj jest droższe niż osobny architekt i wykonawca?

Nie musi być. Cena obejmuje również organizację i koordynację procesu projektowo-wykonawczego, ale jednocześnie rozwiązania techniczne mogą być analizowane kosztowo jeszcze podczas projektowania. O końcowym koszcie decydują projekt, zakres prac, standard domu i sposób rozliczenia, a nie sama nazwa modelu realizacji.

Czy w modelu zaprojektuj i wybuduj mogę mieć wpływ na projekt?

Tak. Model zaprojektuj i wybuduj nie oznacza rezygnacji z wpływu na wygląd i funkcję domu. Inwestor zatwierdza koncepcję i najważniejsze rozwiązania projektowe. Zakres etapów akceptacji powinien być określony w umowie, aby było jasne, kiedy można jeszcze wprowadzać zmiany.

Kto odpowiada za błędy w projekcie domu?

To zależy od przyczyny błędu oraz modelu współpracy. Projektant odpowiada za swoje obowiązki wynikające między innymi z Prawa budowlanego, natomiast wykonawca ma obowiązek reagować, jeśli dokumentacja nie pozwala na prawidłowe wykonanie robót. Art. 651 KC nakazuje w takiej sytuacji niezwłocznie powiadomić inwestora.

Czy po projekcie mogę zmienić wykonawcę?

Możliwość zmiany wykonawcy zależy przede wszystkim od umowy i praw do dokumentacji projektowej. Trzeba sprawdzić, czy otrzymujecie licencję, czy dochodzi do przeniesienia autorskich praw majątkowych oraz czy inny wykonawca może zgodnie z umową korzystać z projektu.

Czy design and build to to samo co budowa pod klucz?

Nie. Design and build opisuje model organizacji inwestycji, w którym projekt i realizacja znajdują się po stronie jednego podmiotu. Określenie „pod klucz” opisuje natomiast zakres wykonanych prac. Firma może działać w modelu zaprojektuj i wybuduj, a kończyć realizację w innym, jasno określonym standardzie.

Czy w modelu zaprojektuj i wybuduj potrzebuję inspektora nadzoru?

Nie przy każdej budowie domu jednorodzinnego ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowe. Inwestor może jednak zdecydować się na dodatkową, niezależną kontrolę realizacji. Więcej o jego zadaniach piszemy w poradniku dotyczącym inspektora nadzoru inwestorskiego.

Chcecie sprawdzić, jak Wasz dom mógłby wyglądać w modelu zaprojektuj i wybuduj? Umówcie bezpłatną konsultację z Brickon. Omówimy działkę, założenia projektu i zakres inwestycji oraz przygotujemy podstawę do wyceny.