Rękojmia za wady wykonanego domu wynika z przepisów, natomiast gwarancja zależy od treści udzielonego oświadczenia lub umowy. Przy wadach nieruchomości istotny jest 5-letni okres odpowiedzialności przewidziany w Kodeksie cywilnym. Usterkę najlepiej zgłaszać w sposób pozwalający zachować dowód zgłoszenia, dokładnie ją opisać i udokumentować zdjęciami.

Czym różnią się rękojmia i gwarancja na nowy dom?

Rękojmia i gwarancja to dwa odrębne mechanizmy odpowiedzialności. Rękojmia wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, natomiast zakres gwarancji określa gwarant w oświadczeniu gwarancyjnym lub odpowiednich postanowieniach umowy.

W przypadku umowy o roboty budowlane art. 656 Kodeksu cywilnego odsyła w zakresie rękojmi za wady wykonanego obiektu do przepisów dotyczących umowy o dzieło. Z kolei art. 638 nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi przy sprzedaży.

Jeżeli chcecie dokładniej przeanalizować odpowiedzialność wykonawcy jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji, warto sprawdzić również zapisy umowy o budowę domu.

Przy konkretnym sporze zakres praw inwestora zależy od rodzaju umowy, statusu stron, treści dokumentów i charakteru wady. W takim przypadku zasadne może być skonsultowanie dokumentacji z prawnikiem.

Wada czy naturalne zjawisko? 10 objawów w nowym domu

Nie każdy ślad pojawiający się po przeprowadzce oznacza automatycznie wadę wykonawczą, ale żadnego niepokojącego objawu nie należy z góry bagatelizować. W nowym budynku zachodzą procesy wysychania materiałów i pracy elementów konstrukcyjnych, jednak pęknięcia, zawilgocenia czy nieprawidłowo działające instalacje mogą także sygnalizować usterkę.

Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do pęknięć. Sama szerokość rysy nie pozwala zawsze przesądzić, czy jest ona wyłącznie powierzchniowa, czy wiąże się z pracą konstrukcji.

Jeżeli rysa szybko się powiększa, przechodzi przez element konstrukcyjny, pojawia się ponownie po naprawie albo towarzyszą jej inne objawy, warto zlecić ocenę osobie posiadającej odpowiednie kwalifikacje.

Podobnie jest z wilgocią. W pierwszym okresie użytkowania budynku może występować wilgoć technologiczna pochodząca między innymi z tynków i wylewek. Nie oznacza to jednak, że każde trwałe zawilgocenie można uznać za naturalny etap wysychania.

Jak zgłosić usterkę wykonawcy?

Zgłoszenie powinno umożliwiać jednoznaczną identyfikację usterki i pozostawiać dowód jego przekazania. Najlepiej podać dokładną lokalizację problemu, datę zauważenia, okoliczności występowania oraz dołączyć zdjęcia lub nagranie.

1. Sprawdźcie umowę i dokumenty

Najpierw ustalcie:

• kto odpowiada za dany zakres robót,
• czy element objęty jest dodatkową gwarancją,
• jaki sposób zgłoszeń przewiduje umowa,
• czy dla urządzenia wymagany jest autoryzowany serwis.

2. Udokumentujcie problem

Zróbcie zdjęcia przedstawiające zarówno detal, jak i jego lokalizację w pomieszczeniu. W przypadku rys można dodatkowo zapisać datę pierwszego pomiaru i później kontrolować zmianę.

3. Opiszcie objaw, a nie własną diagnozę

Zamiast:

„źle wykonano hydroizolację”

lepiej napisać:

„na wewnętrznej stronie ściany przy podłodze w pomieszczeniu technicznym pojawiło się zawilgocenie widoczne na obszarze około…”.

Ułatwia to późniejszą diagnostykę i nie przesądza przyczyny przed oględzinami.

4. Podajcie datę zauważenia

Ma to znaczenie zarówno organizacyjne, jak i dowodowe.

5. Wskażcie, czego oczekujecie

Może to być przede wszystkim:

• przeprowadzenie oględzin,
• ustalenie przyczyny,
• usunięcie wady,
• odpowiedź na zgłoszenie.

6. Zachowajcie potwierdzenie

Przechowujcie wysłaną wiadomość, potwierdzenie odbioru, odpowiedź wykonawcy i późniejszy protokół naprawy.

Wzór informacji w zgłoszeniu

Zgłoszenie może zawierać:

Numer lub datę umowy:
Adres inwestycji:
Element budynku:
Dokładną lokalizację:
Opis objawu:
Data zauważenia:
Czy problem się zmienia:
Załączniki: zdjęcia, film, pomiary
Oczekiwane działanie: oględziny / diagnoza / naprawa
Dane kontaktowe inwestora:

Nie trzeba używać specjalistycznej terminologii. Ważniejsze jest dokładne opisanie tego, co faktycznie się dzieje.

Jakie terminy przy rękojmi trzeba znać?

Przy wadach nieruchomości Kodeks cywilny przewiduje 5-letni okres odpowiedzialności liczony od dnia wydania nieruchomości. Nie należy jednak utożsamiać tego automatycznie z terminem dowolnego roszczenia, ponieważ przepisy przewidują także zasady dotyczące przedawnienia poszczególnych roszczeń.

Najważniejsze punkty to:

1. Art. 656 KC – w zakresie rękojmi za wady obiektu przy umowie o roboty budowlane odsyła do regulacji umowy o dzieło.
2. Art. 638 KC – do odpowiedzialności za wady dzieła każe odpowiednio stosować przepisy o rękojmi przy sprzedaży.
3. Art. 568 § 1 KC – dla wad nieruchomości przewiduje 5 lat od wydania.
4. Art. 568 § 2 KC – odrębnie reguluje przedawnienie roszczenia o usunięcie wady lub wymianę.
5. Art. 558 KC – pozwala co do zasady modyfikować odpowiedzialność z rękojmi, ale w przypadku konsumenta jej ograniczenie lub wyłączenie jest dopuszczalne tylko w przypadkach wynikających z przepisów szczególnych.

Z tego powodu przy spornej wadzie nie warto czekać do końca pięcioletniego okresu. Problem najlepiej zgłaszać po jego wykryciu i zachowywać całą korespondencję.

Termin gwarancji jest natomiast określany przez gwaranta. Nie należy przyjmować, że każda gwarancja na element domu trwa pięć lat tylko dlatego, że rękojmia za wady nieruchomości obejmuje taki okres.

Kto naprawia urządzenia w domu: wykonawca czy producent?

To zależy od podstawy zgłoszenia i dokumentów dotyczących danego elementu. Dom może obejmować urządzenia posiadające własną gwarancję producenta lub dystrybutora, a jednocześnie nieprawidłowe działanie instalacji może wynikać z montażu albo z samego urządzenia.

Brak wymaganego serwisu może mieć wpływ na uprawnienia wynikające z konkretnej gwarancji producenta, jeżeli jej warunki uzależniają utrzymanie ochrony od przeglądów. Nie można jednak przyjąć jako uniwersalnej zasady, że brak jednego serwisu automatycznie eliminuje wszystkie prawa inwestora.

Jakie dokumenty i przeglądy warto zachować po odbiorze?

Po odbiorze domu warto przechowywać kompletną dokumentację inwestycji oraz dokumenty dotyczące instalacji i urządzeń. Ułatwiają one później ustalenie zakresu odpowiedzialności, wykonanie przeglądów, serwis oraz ewentualne dochodzenie roszczeń.

W jednym miejscu warto mieć:

• umowę i aneksy,
• projekt i dokumentację powykonawczą, jeśli została sporządzona,
• protokoły odbiorów,
• protokół odbioru domu,
• dokumenty instalacji,
• instrukcje użytkowania,
• dokumenty gwarancyjne,
• protokoły uruchomień urządzeń,
• potwierdzenia przeglądów i serwisów,
• korespondencję dotyczącą napraw.

Prawo budowlane przewiduje również okresowe kontrole użytkowanych obiektów. Dla budynków jednorodzinnych istnieje wyjątek dotyczący części corocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne, ale wyjątek ten nie obejmuje wszystkich obowiązków.

Właściciel domu powinien między innymi pamiętać o wymaganych kontrolach instalacji gazowej i przewodów kominowych, jeśli występują w budynku, oraz o kontroli pięcioletniej obejmującej stan techniczny obiektu, a także instalację elektryczną i piorunochronną.

Jak wygląda odpowiedzialność po odbiorze w przypadku Brickon?

Brickon – generalny wykonawca domów murowanych ze Smólska k. Włocławka – realizuje inwestycję na podstawie jednej umowy i odpowiada za uzgodniony zakres prac wykonanych w ramach generalnego wykonawstwa. Aktualna strona Brickon potwierdza model zaprojektuj i wybuduj, jeden punkt kontaktu oraz umowę obejmującą proces realizacji.

Nie podajemy natomiast jednego okresu gwarancji Brickon ani deklarowanego czasu odpowiedzi na zgłoszenie, ponieważ takich parametrów nie udało się potwierdzić w aktualnie dostępnej treści strony.

Dlatego przy porównywaniu ofert warto poprosić o warunki gwarancji przed podpisaniem umowy i sprawdzić:

• okres ochrony,
• sposób zgłaszania usterek,
• wyłączenia,
• zasady oględzin,
• wymagane przeglądy,
• osobne gwarancje na urządzenia i materiały.

Dzięki temu warunki obsługi po odbiorze można porównać równie dokładnie jak cenę czy harmonogram budowy.

FAQ

Ile trwa rękojmia na nowy dom?

Dla wad nieruchomości art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje 5 lat od dnia jej wydania. Przy umowie o roboty budowlane przepisy o rękojmi stosuje się poprzez odesłania z art. 656 i art. 638 KC. Konkretne roszczenie może podlegać także odrębnym terminom przedawnienia.

Czy rysy na tynku w nowym domu są wadą?

Nie każda rysa oznacza wadę konstrukcyjną, ale nie należy jej automatycznie uznawać za naturalną. Drobne rysy mogą wiązać się ze skurczem materiałów albo pracą połączeń. Rysy powiększające się, głębokie lub występujące razem z innymi niepokojącymi objawami wymagają oceny specjalisty.

Jak zgłosić usterkę wykonawcy?

Najbezpieczniej zrobić to w sposób pozostawiający dowód zgłoszenia. W wiadomości podajcie dane inwestycji, dokładną lokalizację, opis objawu i datę jego zauważenia. Dołączcie zdjęcia albo nagranie i zachowajcie wysłaną korespondencję oraz odpowiedź wykonawcy.

Czy brak serwisu pompy ciepła oznacza utratę gwarancji?

Może mieć wpływ na gwarancję producenta, jeśli jej warunki wymagają okresowych przeglądów. Nie ma jednak jednej zasady obowiązującej każde urządzenie i każdą gwarancję. Trzeba sprawdzić kartę gwarancyjną konkretnej pompy oraz dokumentację instalacji.

Czy rękojmię można wyłączyć w umowie?

Kodeks cywilny dopuszcza co do zasady rozszerzenie, ograniczenie lub wyłączenie rękojmi. Jeżeli druga strona jest konsumentem, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności jest jednak dopuszczalne wyłącznie w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych. Konkretny zapis umowy warto w razie wątpliwości zweryfikować z prawnikiem.

Jak długo Brickon daje gwarancję na dom?

Aktualnie dostępna treść brickon.pl nie podaje jednego, uniwersalnego okresu gwarancji na wszystkie realizowane domy. Dlatego okres i dokładny zakres ochrony należy sprawdzić w umowie oraz dokumentach dotyczących konkretnej inwestycji i zastosowanych urządzeń.

Porównujecie wykonawców? Oprócz ceny i terminu zapytajcie również o warunki odpowiedzialności po odbiorze, procedurę zgłaszania usterek oraz gwarancje na urządzenia. Zobaczcie ofertę projektowania i budowy domu z Brickon albo skontaktujcie się z nami.